Nyheter

Godkänd OVK

Under slutet av 2023 genomfördes den obligatoriska ventilationskontrollen och vi har nu fått beskedet att vår OVK är godkänd.  Ett stort tack till alla boende som säkerställde att besiktningsmannen fick tillträde till lägenheterna och därmed kunde kontrollera ventilationen.

Kontrollen visade frånluftskanalerna börja bli smutsiga och styrelsen kommer återkomma med information om hur och när det är dags att rengöra dem. Vidare fanns det några mindre anmärkningar i enstaka lägenheter som måste åtgärdas till nästa OVK. I huvudsak gäller detta anmärkningar som ligger på bostadsrättsinnehavarens ansvar att åtgärda. Berörda kommer att få information direkt från styrelsen vid ett senare tillfälle.

Återigen ett stort tack till alla medlemmar för att OVK kunde genomföras så smidigt.

Upphandling lån

Vid senaste styrelsemötet beslutades att anta offert från Nordea för en del av föreningens lån. Föreningen har idag huvuddelen av lånen hos SBAB men vid den senaste upphandlingen så hade Nordea bäst erbjudande. Styrelsen valde att ta ett så kallat stiborlån vilket innebär att räntan följer stiborräntan med ett påslag på 0.45%. I dagsläget betyder det en ränta de kommande tre månaderna på 4,532%.

Nordea räknar med att Riksbanken kommer sänka styrräntan rejält under 2024 och pekar i sina prognoser på hela sex sänkningar fram till årsskiftet vilket skulle tala för en ränta vid årsskiftet på runt 3%. Styrelsen vågar inte fullt ut räkna med ett sådant positivt scenario men har som strategi att ligga rörligt under året och följa utvecklingen noggrant.  Under våren kommer ytterligare lån att omförhandlas och styrelsen hoppas kunna förhandla även dessa lån till en bättre ränta.

De kraftigt ökade räntekostnaderna de senaste åren visade hur såbar föreningen varit. I takt med at räntorna blir lägre är det styrelsens strategi att öka amorteringen för att minska sårbarheten. Idag amorterar föreningen årligen 0,5% av lånet och styrelsen skulle vilja se en ökning till 1%.

Elpriserna

De senaste åren har vi också sett kraftigt ökade elpriser och vid den senaste upphandlingen valde styrelsen att anta portföljförvaltning vilket innebär en mix av prissäkrade leveranser och rörligt pris. Bifogat hittar ni ett nyhetsbrev från Mälarenergi för oss som har deras Portfölj Bas.

De sammanfattar året som gått med ett utfall helt annorlunda än marknadens förväntningar. Energikrisen som Europa upplevde under 2022 resulterade i priser vi aldrig sett tidigare. Vid den tidpunkten tycktes marknaden även förvänta sig att 2023 skulle få spotpriser på ännu högre nivåer. När de summerar året visar det sig att så blev inte fallet och spotpriset var cirka 60 procent lägre än under 2022.

Inför 2024 är det Mälarenergis förhoppning att vi lämnat den värsta turbulensen bakom oss men även om de inte tror på priser i nivå med 2022 i närtid, så pekar de på att det finns en stor risk att vi snabbt kan få högre priser.  Så även om priserna idag är lägre så kan vi inte slå oss till ro.

Samtalen med SSM

Vid årsmötet presenterade vi resultatet från 5-årsbesiktningen och informerade om att styrelsen inlett dialog med SSM med målsättningen att nå en överenskommelse kring kvarvarande garantiåtgärder. Samtalen pågår löpande med den gemensamma ambitionen att nå en överenskommelse innan sommaren. Vi vågar inte lova att vi når en överenskommelse och därmed undvika en långdragen rättstvist då vi fortfarande står långt ifrån varandra i en del större frågor men tonen är god och samtalen konstruktiva. Vi kommer hålla er löpande informerade om processen.

Föreningens hemsida

Besök gärna föreningens hemsida www.brfbrommatracks.se. Där kan du ta del av information om föreningen samt boka övernattningslägenheten. På facebook finns också en grupp för ”Grannarna på Klädesvägen”.  Om du inte redan är medlem i gruppen så uppmanar vi alla medlemmar att gå med för att diskutera med föreningens övriga medlemmar och snabbt ta del av nyheter och information. Klicka här så kommer du direkt till sidan; https://www.facebook.com/groups/255287768228739/

Se alltid till att ha aktuell mailadress och telefonnummer i medlemsregistret så att du aldrig missar viktig information från föreningen.

Under vecka 5 påbörjar våra fantastiska fastighetsskötare Ahmad och Romodan en målning av våra golv samt sätta golvlister på -1. Det gäller den golvyta som finns längst ned och i korridorer (ej golv i cykelrum och förråd). De kommer börja på Klädesvägen 40 och därefter följande ordning 42, 28, 30, 32, 34 och slutligen 38. Målningsarbetet sker genom att golvet delas in i två delar så halva delen är fri för gående under arbetet.

Nedan finner du före och efterbilder på hur det ser ut på -1 på Klädesvägen 38 där målningsarbete skedde på prov. För er som är nyfikna på hur det kommer att se ut är ni välkomna att ta er en titt.

Med vänliga hälsningar
Styrelsen  

 

Ny fastighetsförsäkring

Vid den senaste upphandlingen av ny fastighetsförsäkring föll valet på Bostadsrätternas försäkring som erbjuds i samarbete med Söderberg & Partners. För att underlätta för alla inblandade parter vid en skada och säkerställa att alla är rätt försäkrade i föreningen valde styrelsen att även denna gång teckna ett kollektivt bostadsrättstillägg till fastighetsförsäkringen. Det förenklar vid skada och ni som medlemmar kan ta bort tillägget från era hemförsäkringar.

Här hittar ni ett produktblad som beskriver vad som ingår i det kollektiva bostadsrättsillägget

 

Rutiner vid felanmälan

Vi påminner om gällande rutiner vid felanmälan. Samtliga felanmälningar sker till . Första steget vid en felanmälan är att göra en bedömning om underhållsansvaret ligger på föreningen eller på bostadsrättsinnehavaren. Ligger ansvaret för felet på föreningen så kommer åtgärd och kostnad att hanteras av föreningen. Ligger ansvaret på bostadsrättsinnehavaren är det bostadsrättsinnehavarens ansvar att åtgärda felet och stå för kostnaden.

Ligger underhållsansvaret på bostadsrättsinnehavaren men bostadsrättsinnehavaren önskar hjälp med åtgärd prövas först om det är möjligt för våra egna fastighetsskötare att åtgärda felet. Kan de åtgärda felet så behöver bostadsrättsinnehavaren enbart stå för materialkostnader då arbetskostnaden ligger redan i månadsavgiften. Om de inte kan åtgärda felet så får bostadsrättsinnehavaren ta ställning till om hantverkare ska anlitas. Bostadsrättsinnehavaren kan anlita egen hantverkare eller ta hjälp av den hantverkare föreningen rekommenderar. Kostnaden för hantverkare och materialkostnader står bostadsrättsinnehavaren då för.

Vid akuta ärenden med fara för person eller fastighet görs anmälan direkt till jouren på nummer 08-657 64 50. Jouren ska enbart kontaktas om det finns risk för skada på egendom eller fastighet. Observerat att kostnad för jourutryckning kan hamna på dig som bostadsrättsinnehavare. Det är stadgarna som avgör var ansvaret för skadan ligger.

 

Föreningens hemsida

Besök gärna föreningens hemsida www.brfbrommatracks.se. Där kan du ta del av information om föreningen samt boka övernattningslägenheten. På facebook finns också en grupp för ”Grannarna på Klädesvägen”.  Om du inte redan är medlem i gruppen så uppmanar vi alla medlemmar att gå med för att diskutera med föreningens övriga medlemmar och snabbt ta del av nyheter och information. Klicka här så kommer du direkt till sidan; https://www.facebook.com/groups/255287768228739/

Se alltid till att ha aktuell mailadress och telefonnummer i medlemsregistret så att du aldrig missar viktig information från föreningen.

Kylan och vinden gör att vi riskerar att få frost i föreningens ventilationsaggregat. För att undvika detta kommer våra fastighetsskötare från och med torsdagen den 4 januari att stänga samtliga ventilationer varannan dag. Stängning sker under 4 timmar mellan 09.00-13.00 och pågår så länge vi har runt -8 grader. Detta är ett test som kommer att utvärderas och vi återkommer med ytterligare information efter utvärdering.

Med vänliga hälsningar
Fastighetsskötarna & styrelsen

Efterfrågan på vår poolbil är stor på helger och flera har efterfrågat möjligheten att hyra en större bil i samband med transporter av exempelvis möbler. Styrelsen är därför glada att kunna presentera ett samarbete med Hyre där de placerar två poolbilar i föreningen varav en av bilarna är en rymligare skåpbil. Bilarna står på platserna 43 och 44 utomhus. 

Här hittar ni en instruktion för hur du bokar och använder poolbilen.